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주거용 오피스텔의 대항력과 최우선변제권

lakebds대표 2023. 12. 21. 18:00
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안녕하세요. 오피스텔을 임대차계약하여 사용할 때는 항상 안전이 최우선입니다. 주거용 오피스텔은 업무용과는 달리 주택임대차보호법을 적용받게 됩니다. 적용받는 법이 다르기 때문에 대항력을 갖추는 방법과 최우선변제권의 적용범위 또한 달라지게 됩니다. 오늘은 주거용 오피스텔의 대항력과 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주거용 오피스텔의 대항력

대항력이란? => 임차인이 임차한 집의 소유권을 매수한 제삼자에게도 임대차계약기간 동안은 임차한 주택에서 퇴거하지 않고 사용할 수 있으며 보증금 전액을 다 받을 때까지 거주하며 대항할 수 있는 권리입니다.

 

주거용 오피스텔의 대항력을 갖추기 위한 조건 세 가지와 방법은 다음과 같습니다.

  • 전입신고: 관할 행정복지센터에서 신고할 수 있습니다.
  • 확정일자: 관할 행정복지센터에서 받을 수 있습니다.
  • 점유: 임대차한 주거용 오피스텔을 인도받아 점유하면 됩니다.

 

우선변제권

대항력을 취득하게 되면 우선변제권이라는 권리가 생깁니다. 우선변제권이란 임차인의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 후순위 담보물권에 앞서 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리입니다.

 

즉 우선변제권을 확보하면 임차한 오피스텔이 경매 또는 공매로 넘어가게 되면 경, 공매 절차 진행 후 낙찰된 금액에서 다른 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

그러나 우선변제권은 선순위 권리자보다는 늦게 변제받기 때문에 낙찰된 금액이 적고 선순위 권리자가 변제받을 금액이 큰 경우 보증금의 일부, 전액을 변제받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

 

 

최우선 변제권

최우선변제권이란 임차인이 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 법에서 정한 요건을 갖춘 소액보증금임차인이라면 전체보증금 중 일정금액을 다른 선순위 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

우선변제권과는 다르게 선순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있기 때문에 보증금을 지킬 수 있는 강력한 권리입니다. 다만 항상 보증금의 전액을 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰가의 1/2의 범위 내에서 반환받을 수 있으며 만약 최우선변제권을 갖춘 임차인이 한 건물에 여러 명인 경우( ex) 다가구주택 같은 건물 ) 낙찰가의 1/2 범위에서 균등하게 분배받게 됩니다.

 

또한 최우선변제권을 행사하려면 법에서 정한 요건을 갖춘 임차인이어야 합니다. 경매개시결정 기입등기 전에 대항력을 갖추어야 하고 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 성립합니다. 가장 중요한 것은 보증금 총액이 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금범위에 해당해야 합니다.

 

 

주택임대차보호법 소액보증금 범위

 

위 표를 보면 기준시점과 지역별로 소액보증금의 범위가 다른 것을 알 수 있습니다. 기준시점은 해당 건물에 가장 먼저 설정된 근저당권 혹은 저당권의 설정일자입니다. 예를 들어 선순위 근저당권의 설정일자가 2018년 10월 1일이고 지역은 서울이라면 소액보증금임차인의 범위는 1억 1000만 원 이하이고 최우선변제금은 3,700만 원이 됩니다. 이런 식으로 표를 보시면 됩니다.

 

 

마치며

주거용 오피스텔은 전입신고와 확정일자가 가능한 오피스텔입니다. 임대차계약 후 잔금까지 치르셨으면 곧바로 전입신고와 확정일자를 받으셔서 꼭 대항력을 확보하시기 바랍니다. 

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