오피스텔 투자 수익률 계산하는 방법

안녕하세요. 최근 1인가구의 급증으로 인한 소형 주택의 인기가 많아지고 있습니다. 특히 오피스텔의 경우 아파트 등의 주택과는 다르게 각종 규제를 회피할 수 있어서 더 인기가 있습니다. 오피스텔은 주택수 포함에 제외될 수 있고 대부분 입지가 좋은 상업지역에 들어서기 때문에 교통이 매우 편리하다는 장점이 있습니다. 오피스텔을 투자할 때 가장 중요한 부분이 바로 투자금액에 따른 수익률입니다. 오늘은 오피스텔 투자 수익률 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

오피스텔 투자의 장점

 

1. 세금

• 다주택자의 경우 취득시 납부하는 세금이 아파트보다 저렴합니다. 이는 오피스텔을 매입할 때는 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문에 취득세 중과세를 피할 수 있기 때문입니다.
• 일반임대사업자로 등록을하면 부가세를 환급받을 수 있습니다.

2. 주택청약

• 오피스텔은 아무리 많이 가지고 있어도 아파트 청약 시 주택수 산정 계산할 때는 포함되지 않습니다.

 

 

오피스텔 투자의 단점

 

1. 관리비

• 오피스텔은 주상복합이 대부분이기때문에 관리비가 높습니다. 물론 임대차계약이 되어있는 경우엔 임차인이 관리비를 부담하기 때문에 상관없지만 공실이 될 경우 소유자가 관리비를 내야 합니다. 따라서 오피스텔을 투자할 때는 공실률이 적은 임대차 수요가 많은 지하철역 근처나 회사 밀집지역에 투자하셔야 합니다.

2. 낮은 환금성

• 오피스텔은 매매시 아파트보다 환금성이 떨어집니다. 물론 입지에 따라 차이가 있습니다만 대부분 매매 수요가 같은 지역 아파트보다는 낮습니다.

 

 

오피스텔 수익률 계산방법

 

오피스텔 수익률 계산방법은 매우 간단합니다. 1년 치 월세금액을 오피스텔 매입 시 들어간 실제 투자금액으로 나눈 비율이 수익률입니다. 따라서 실제 투자금액이 적게 들어갈수록 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 계산공식은 아래와 같습니다.

 

((월수익 x 12) / 투자금) x 100 = 수익률

 

여기서 월수익이라는 것은 월세에서 대출 이자를 제외한 금액을 말합니다.

 

예를들어 매매가 1억 원의 오피스텔을 대출 없이 매입하여 보증금 500만 원 월세 50만 원으로 임대차 계약을 했다면

((50만 원 x12) / (투자금 1억 - 보증금 500만 원))x100의 계산결과인 6.3%가 수익률이 됩니다.

 

만약 매매가 1억원의 오피스텔을 연이율 4%로 매매가의 50%를 대출받아 투자하였다면 월이자는 167,000원이 됩니다.

(((50만 원 - 167,000원) x 12) / (투자금 5000만 원 - 보증금 500만 원)) x 100의 계산결과인 8.8%가 수익률이 됩니다.

 

 

마치며

오피스텔 투자 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것은 투자금액, 담보대출비율 그리고 연이자율 입니다. 이중 연이자율은 기준금리가 얼마인지에 따라 크게 달라지기 때문에 금리가 낮을 때 투자하시는 것이 상대적으로 유리합니다.